(www.Alouc.com) – Giá nhà ở các tiểu bang của Úc vẫn tiếp tục tăng cao bất chấp những nỗ lực của Chính phủ trong việc mở rộng nguồn cung cho thị trường này cũng như các giải pháp khác để “giải khát” cho cơn khủng hoảng nhà cửa.
Các chuyên gia kinh tế đã chứng minh rằng kế hoạch giảm nhiệt giá bán nhà ở của chính phủ đã “chết yểu”. Kế hoạch này chủ yếu tập trung vào tăng nguồn cung cấp nhà, với việc xây thêm nhiều nhà mới. Kế hoạch đã triển khai được 5 năm.
Tuy vậy, giá nhà tại khu vực Greater Sydney vẫn leo thang không ngừng.
Chính phủ New South Wales (NSW) khẳng định rằng sẽ sớm có sự thay đổi. Theo Báo cáo Liên giai đoạn (Intergenerational Report) mới nhất của NSW, ngành xây dựng nhà mới chỉ phục hồi sau 7 năm suy thoái và kết quả sẽ đến trong một vài năm tới.
Không đồng ý với ý kiến trên, các chuyên gia kinh tế, nhà quy hoạch đô thị và các nhóm cộng đồng đã viết thư thúc giục chính phủ thực hiện nhiều biện pháp khác ngoài chiến lược chính để bình ổn giá nhà. Đây là lần đầu tiên các nhà phát triển bất động sản, các tổ chức phi lợi nhuận, ngành tài chính và các trường đại học cùng liên kết lại để kêu gọi hành động vì giá nhà vừa túi tiền.
Tăng mạnh nguồn cung
Từ khi giành chiến thắng trong chính phủ năm 2011, Liên đảng Úc đã dần quy chính sách cải thiện khả năng mua nhà về một chiến lược đơn giản mà quyến rũ: xây thêm nhà.
“Cách hiệu quả nhất để giải quyết khả năng mua nhà của chúng tôi là bổ sung nguồn cung cấp nhà,” giám đốc ngân khố NSW – Gladys Berejiklian từng khẳng định nhiều lần, trong cả một tuyên bố với Fairfax Media tuần này.
Thủ tướng Malcolm Turnbull cũng ủng hộ cho chiến lược với phát biểu vào tháng Năm vừa qua: “Hiện tại đây là cách bạn có thể giải quyết vấn đề về khả năng mua nhà. Việc không mua được nhà là kết quả của việc nguồn cung cấp nhà thiếu hụt. Chúng ta cần mở rộng nguồn này.”
Lý thuyết kinh tế học ở đây có vẻ quá cơ bản: khi nguồn cung tăng lên thì giá thành đi xuống. Dù vậy thực tế giá nhà vẫn tăng 40% từ năm 2011 trong khi số nhà mới được xây đã tăng đến 85%.
Thị trường nhà không giống thị trường… chuối
Ông Bill Randolph, giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tương lai Thành phố (City Futures Research Centre) tại Đại học NSW cho rằng: “Nếu hiểu được thị trường nhà vận hành như thế nào, họ sẽ thấy kết quả này không có gì đáng ngạc nhiên.”
“Vấn đề là bạn không thể áp dụng lí thuyết kinh tế lớp 10 vào một thị trường nhà ở đô thị được.”
Theo các chuyên gia, thị trường nhà không hoạt động giống như thị trường chuối hay đậu đóng hộp. Chuyên gia địa lý-kinh tế Peter Phibbs cho biết, ví dụ, khi giá chuối tăng, mọi người sẽ mua ít chuối đi và mua nhiều loại trái cây khác thay thế, như táo hoặc cam. Ông Phibbs là chủ tịch quy hoạch chính sách đô thị và theo vùng tại Đại học Sydney, cũng là giám đốc của Henry Halloran Trust – trung tâm quy hoạch đổi mới đô thị tại trường.
“Nhưng đối với nhà, vì nó là một thị trường tài sản (không phải tiêu sản), nên khi giá tăng sẽ khuyến khích người mua tham gia vào thị trường nhiều hơn vì họ nhìn thấy tiềm năng trong việc sở hữu một khối tài sản có thể tăng giá trị,” giáo sư Phibbs nói.
Điều này đặc biệt đúng ở Úc bởi vì Úc có những ưu đãi về thuế (cụ thể như khấu trừ đầu tư thua lỗ – negative gearing, hay giảm thuế lợi vốn – capital gains tax) giúp khuyến khích đầu tư vào thị trường nhà tư nhân, ông nói.
Không phải cứ xây nhiều nhà là xong
“Nguồn cung là điều vô cùng quan trọng và chẳng có vấn đề gì khi phát triển nguồn cung – dân số càng tăng thì chúng ta càng cần nhiều nhà,” giáo sư Phibbs nói.
Nhưng chỉ đẩy mạnh nguồn cung cấp nhà không thôi sẽ không khiến những người có thu nhập khiêm tốn và thu nhập thấp có thể sở hữu chúng.
Các chuyên gia kinh tế cũng lập luận rằng, sự liên hệ giữa nguồn nhà mới và giá nhà là khá mờ nhạt. Không giống như thị trường chuối, vì năm nào cũng sản xuất ra hàng mới thì nguồn hàng mới có mối liên hệ mạnh mẽ với giá. Với thị trường nhà, nhà mới chỉ là một phần nhỏ của cả nguồn “hàng”.
“Chưa có ai chứng minh được… rằng nhờ cung cấp đủ nhà cho một thị trường mà bạn có thể khiến giá nhà giảm hiệu quả,” giáo sư Randolph nói.
“Nhà mới chỉ cung cấp chiếm 2% thị trường nhà thôi. Vậy kể cả chúng ta có gấp đôi con số đó thì cũng có thể đem lại tác động gì? Trong khi phần lớn chúng ta mua lại nhà cũ.”
Giáo sư Phibbs nói thêm, điều khiến cho mọi chuyện tệ hơn ở Úc chính là mô hình kinh tế chủ yếu gắn liền cung với cầu bằng cách bắt các nhà cung cấp phải bán một tỉ lệ nhà nhất định là nhà mới mà không nằm trong kế hoạch.
“Không thể chắc chắn được việc cung cấp thêm nhà sẽ khiến giá nhà giảm mạnh vì quá trình xây thêm nhà luôn đi kèm với quá trình bán được nhà… nguồn cung không bao giờ chênh quá nhiều so với nhu cầu được,” ông nói.
Cái giá của đồng tiền
Theo ông Tim Williams, chuyên gia quy hoạch và CEO của Ủy ban Vì Sydney (Committee for Sydney – một tổ chức liên kết nhằm tư vấn phát triển thành phố), mối quan hệ giữa giá nhà và nguồn cung cấp nhà còn rắc rối vì một lí do gốc rễ sau.
Trong thị trường nhà ở, “nhu cầu” không được quyết định bởi sự “cần nhà” mà là sự “có đủ nguồn tài chính mua nhà”, ông nói. Hầu như tất cả mọi người đều cần vay tiền để mua nhà, điều này nghĩa là yếu tố chính quyết định giá nhà là giá của bản thân đồng tiền
Ông nói: “Chúng ta không mua được nhà không phải bởi vì nhà được xây quá ít mà bởi vì thị trường đang ngập trong tín dụng giá rẻ.”
Tín dụng giá rẻ thường được thể hiện dưới các hình thức như vay lãi suất thấp, vay thế chấp dễ dàng với giá trị cao, có thể khiến người vay vay nhiều hơn mức mà họ có thể trả.
“Khả năng tiếp cận nguồn tài chính này ngày càng chuyển dần sang nhóm những người đã sở hữu nhà nhiều hơn là nhóm những người chưa mua nhà, thành ra nhiều người Sydney sở hữu 2 đến 3 bất động sản trong khi những người trung bình 30 tuổi không thể có được căn nhà nào.”
“Chúng ta không thể cải thiện khả năng mua nhà trong một thị trường như thế.”
Làm gì để giải quyết?
Khi được hỏi liệu chính phủ có nên xem xét đến những chiến lược khác ngoài chiến lược bổ sung nguồn nhà hay không, bà Berejiklian khẳng định lại lần nữa việc cung cấp nhiều hơn là “cách hiệu quả nhất để khắc phục vấn đề về khả năng mua nhà”.
“Khi chúng tôi bắt đầu làm việc, vào năm 2011, mức chi tiêu hàng năm cho xây dựng khu dân cư chỉ là 12,4 tỉ đô la và số giấy phép xây dựng được phê duyệt ít hơn 35 nghìn,” bà trả lời Fairfax Media.
“Số giấy phép xây dựng được duyệt của NSW sau đó đã tăng hơn gấp đôi lên hơn 70 nghìn và chi phí thực bỏ ra cho việc xây dựng khu dân cư trong năm ngoái đã lên đến con số 19,4 tỉ đô la – mức cao nhất từng được ghi lại.”
Giáo sư Phibbs chủ trương ủng hộ quy định xây nhà phổ thông (inclusionary zoning), theo đó cần có những bước phát triển để cung cấp một số lượng nhà ở nhất định phù hợp với người có thu nhập khiêm tốn và thu nhập thấp.
“Hệ thống quy định này đã được sử dụng ở rất nhiều thành phố Mỹ,” ông nói. “Tuy không phải sử dụng nó ở đâu cũng được nhưng trong những khu vực có giá trị cao thì đây thực sự là giải pháp rõ ràng nhất.”
Giáo sư Randolph gợi ý nên khuyến khích đầu tư vào bất động sản cho thuê dài hạn. Điều này sẽ chuyển hướng nhu cầu của thị trường nhà và cung cấp một “lựa chọn thay thế thiết thực hơn trước cơn ác mộng thuê nhà hiện nay,” ông nói.
Bên cạnh đó cần có cải cách về thuế, dù ông thừa nhận sự thiếu sót về chính trị.
Cuối cùng, cần thay đổi một vài quan niệm cố hữu về cách cung cấp nhà ở, Giáo sư Randolph cho biết.
“Đây là một vấn đề nan giải,” ông nói. “Vì thế phần lớn chính phủ sẽ chỉ vò đầu bứt tai rồi bỏ đấy.
